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首批新版房贷合同来了签合同这些要点千理清

来源:网络 日期 : 2019-11-19 17:59:33

记者周静

随着抵押贷款利率的锚定,各大银行的抵押贷款利率已被一些数据澄清,它们的新抵押贷款合同也陆续到来。

新的lpr报价将于10月20日再次出现。如果5年期lpr报价发生变化,将继续调整增加额,但合同的新版本暂时不会改变。

新旧抵押合同的大部分内容是相同的,最大的变化体现在贷款利率的计算方法和利率的调整方法上。

尽管根据各银行的暂定利率,利率锚变动前后月支付负担变化不大,但新规带来的一些变化值得关注。让我们看看第一批新抵押贷款合同的变化,看看新规则会带来什么影响。

锚定变更后的银行利率差异

新抵押贷款合同最大的变化在于基准利率描述的变化,这是抵押贷款利率锚定变化的直接体现。

过去,抵押贷款利率固定在央行设定的5年期基准利率上,抵押贷款利率按“基准利率浮动倍数或优惠折扣”定价。目前的“锚”已成为市场报价利率,或lpr,计算方法已改为“lpr基点”。这反映在合同中,在利率调整范围内,相应的选项是加或减多少基点。

记者看到几家银行推出了新版本的抵押贷款合同,变化略有不同。

例如,在美国银行的版本中,关于抵押贷款利率的协议是:实施利率由贷款发放前一天的lpr(1年/5年或更长时间)(正负)的bp(1bp=0.01%)数量决定。“贷款期间增加的积分范围是固定的。如果贷款期限对应的lpr调整,执行利率将按照相关附件中约定的方式波动,利率调整将按月进行。

然而,在交通银行版本中,空白合同中对利率的描述并不十分清楚。这只是一个关于基准利率类型、利率上升(下降)浮动范围/增加(减少)点数的协议。

在银行刚刚批准的抵押贷款合同中,记者看到“基准利率类别”背后的缺口被“期限为5年或更长的贷款的报价利率(lpr)”填补。“利率上升(下降)点/上升(下降)点”之后的差距是“加上80个基点(一个基点是0.01)”

据了解,在宁波主要银行(房地产)确定的点数范围内,除了第一套四大行为的80个基点和第二套四大行为的105个基点外,一些股份制银行也有自己的点数范围。尽管总体差异不大,但在新政策出台后,银行提供的不同抵押贷款利率大幅上升。

例如,在宁波的主要银行中,抵押贷款利率最低的汇丰银行(HSBC Bank)仅将其第一套增加了30个点(相当于基准利率上升了5%以上),其第二套增加了60个点(相当于基准利率上升了11%以上)。

然而,利率较高的民生银行和兴业银行(Societe Generale Bank)的首套公寓都上涨了100多点,比基准高出20%以上。民生银行和银州银行第二套房的实际利率比基准高出25%以上。

新政策出台后,市场利率差异化将成为一种趋势,未来购房者将有更多的贷款公司选择。

利率调整期是可选的。

除了利率锚的变化之外,还有另一个需要注意的变化,即在利率调整模式下,调整时间的设置已经改变。

过去抵押贷款利率遵循基准利率,在调整基准利率时,普遍同意新利率从次年1月1日起执行(从次年相应贷款日起调整的比例很小),因此调整不会频繁,4.9%的基准将从2015年10月24日起执行。

然而,lpr每月发布一次,并可能每月进行调整。因此,新政策实施后,利率调整也是借款人普遍关心的问题。

央行发布的新规定建议,在与银行签订贷款合同时,应商定一个“定价周期”,可以选择一年或几年重新设定一次抵押贷款利率,或者在合同期内不进行调整。在此之前,许多购房者在接受记者采访时对如何选择定价周期感到困惑。

从新版本的合同来看,大多数银行通常会给客户充分的选择。

在美国广播公司的版本中,客户可以选择多少个月来调整利率。相关人士向记者解释说,因为央行此前已规定,在还款期内利率至少可以一年调整一次或不调整一次,所以你可以在这里填写12或24或其他12的倍数。当然,绝大多数选择调整的人仍然会选择每年调整一次。

银行版利率调整时间协议如下。如果您选择一年调整一次,“在下一年的相应日期进行调整”。这句话是在晚些时候打印的,应该在借款人确认变更后填写。"你也可以选择其他调整期或修正它们."银行里的相关人士说。

然而,从目前的角度来看,大多数客户仍然更喜欢选择年度调整。

“lpr每月都会发布新的数字。如果选择固定的数字,以防lpr数字在将来下降,那么我们就不具有成本效益。毕竟,贷款周期将需要20到30年,没有人能够预测这一时期的变化。”刚刚签订贷款合同的陆女士为此苦苦挣扎,最终选择每年调整一次,以适应市场利率价格的大趋势。

记住贷款日期

记者发现,在新版本的合同中,一些银行表达得更为严格,并对“第二年对应日的调整”做出了具体解释

“这意味着从贷款发放后的下一年开始,贷款日期前一个工作日的贷款市场报价(lpr)将作为基准利率,从每年贷款日期的相应日期(指每年贷款日期当月的同一天)到次年贷款日期的相应日期。利息将在贷款日期前后每天计算。”

因此,如果您在10月8日之后签署新的抵押贷款合同,贷款日期将变得更加重要,因为lpr可能每个月都会调整,并且您的月供款很可能会在下一年相应的贷款日期前后发生变化。

为了避免因存款不足而导致扣款失败,影响信用报告记录,最好在每年相应还款日前一周做一些作业,看看还款金额是否发生变化。

例如,在央行官方网站上查找与贷款日期相对应的最新lpr值。lpr于每月20日发布。例如,如果您在10月23日发放贷款,下一年10月20日发放的LPR将用于下一年的调整。如果您在10月18日贷款,lpr在次年9月20日宣布可能会影响您的每月付款。

最安全的方法是在每年还款调整的相应一天,在还款账户中多存一笔钱,看看扣除了多少,然后你就可以确定了。

与新旧合同相比,无论lpr如何变化,一切都将保持不变:一切都将基于银行实际执行的利率!如果你能得到一个更低的分数范围,试着尽可能的低。毕竟,一旦商定了积分范围,还款期就不会改变。

当然,新的利率机制仍处于实施的初始阶段。银行贷款的利率差异很大,各银行的贷款条件也不同。没有人能预测未来会发生什么。然而,有一点是清楚的:一旦合同订立,它将具有法律效力。因此,在签署合同之前,必须仔细审查并充分了解。

资料来源:东南商业新闻

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